ארכון קטגוריה: מאמרים

קרקע חקלאית ו-2018, בדרך למעלה או סיום תקופה?

בשנים האחרונות נתקלים לא מעט משקי בית בישראל בבעיה "טובה" – מה לעשות עם הכסף? היכן להשקיע את אותם חסכונות שהצליחו לאסוף לעצמם במטרה לרכוש דירה, לחסוך ליום סגריר או כל סיבה אחרת. בעבר הציע שוק ההון הישראלי מספר פתרונות סולידיים לחיסכון והשקעה: אגרות חוב ממשלתיות, פקדונות בנקאיים וכו', אשר התאפיינו כשילוב בין ברמת סיכון נמוכה לאובדן ההשקעה ובין תשואה סבירה. הירידה הדרמטית בריבית שהנהיג בנק ישראל לצד שינויים נוספים בשוק ההון הביאו לך שאפיקי ההשקעה הסולידיים מציעים היום למשקיע הישראלי תשואה מזערית עד לא קיימת. אל מול הירידה הגוברת באטרקטיביות ההשקעה באפיקים שמרניים ובבורסה הישראלית עלה והתבסס הכוכב של הרגע בעולם ההשקעות – השקעות נדל"ן, העלייה הדרמטית והמתמשכת במחירי הדירות משכה לתחום הנדל"ן משקיעים ישראלים רבים. עם זאת עליית מחירי הדירות והקרקעות הביאה גם לעלייה משמעותית בסף הכניסה לתחום השקעות זה. כלומר משקיעים גדולים, שממילא עמד לרשותם מגוון השקעות נרחב יותר, יכולו בהחלט לנצל את ההזדמנות ולהשקיע מספר מליוני ש"ח ברכישת נדל"ן, אך עבור המשקיע הקטן והבינוני שהצליח לאגור כמה עשרות או מאות אלפי ש"ח, אפשרות השקעה זו היתה זמינה הרבה פחות. כפתרון לקושי זה צץ ועלה בתוך עולם הנדל"ן אפיק השקעה חדש – רכישת קרקע חקלאית שזכה להצלחה רבה. האטרקטיביות של אפיק השקעה זה היה ברור: עלות רכישת של קרקע חקלאית עמדה על כמה עשרות או מאות אלפי ש"ח, כאשר סיומו של תהליך הפשרת הקרקע, כזה שסומן כיעד למשקיעים הפוטנציאלים, צפוי להביא לקפיצת ערך דרמטית בשווי הקרקע, לעתים במאות אחוזים.

שילוב הנסיבות שתואר לעיל הביא לעלייה משמעותית בהיקף רכישת קרקעות חקלאיות כהשקעה בישראל במהלך השנים האחרונות, אל מול סיומה הקרב של ש2017 ובואה של 2018, נשאלת השאלה, האם האטרקטיביות של אפיק השקעה זה צפויה להישמר או לדעוך לאיטה?

אם כן העלייה בהיקף ההשקעה בקרקעות חקלאיות הביא באופן לא מפתיע גם לעלייה משמעותית גם במחירן של קרקעות חקלאיות, בעיקר כאשר מדובר בקרקעות באזור ביקוש נדל"ני גבוהים, בקרקעות בבעלות פרטית ובקרקעות אשר תהליכי התכנון לבנייה על הקרקע (כלומר שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה) יצאו כבר לדרך. מטבע הדברים העלייה במחירי הקרקעות הביאה לירידה מסוימת ברמת התשואה שקרקעות אלה יכולות להניב והתמעטו במידה רבה סיכוייו של המשקיע הממוצע לאתר "מציאות", דוגמת סיפורי "קניתי דונם ב-50 אלף ש"ח, היום הוא שווה מליון", לכך יש מנגד יש לציין כי העלייה במחירי הדירות שאינה נראית כעוצרת, מאזנת מעט תהליך זה ומעלה את גובה קו היציאה מהשקעה נדל"נית מוצלחת. אם כן לסיכום עניין זה נראה כי מבחינת רמת התשואה שנת 2018 צפויה להביא עימה ירידה מסוימת עבור משקיעים בקרקעות חקלאיות, ויתכן כי משקיעים המבקשים לעצמם תשואה גבוהה יותר ידרשו לאתר נכסים מתאימים באזורי הפריפריה המרוחקים מעט מרמת הביקוש הנדל"ני הגבוה של המרכז.

סוגיה מכרעת נוספת הנוגעת להשקעות באדמות חקלאיות ב-2018 היא זו הנוגעת לפעולת גופי התכנון בישראל. כאמור תחנת היציאה המשמעותית למשקיע בנדל"ן חקלאי היא הרגע בו מאשרים גופי התכנון את שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה (תהליך המכונה- הפשרת קרקעות). למרבה הצער פעולתם של גופי התכנון בנושא זה, בדומה לנושאים אחרים היא איטית למצער, בירוקרטית , בלתי צפויה ולעתים מייאשת. שתי ההתפתחויות בתחום זה ב-2017, עשויות לסמן שינוי ל-2018, האחת – הגברת מאמצי המדינה להגדלת היקף יחידות הדיור הנבנות, אמנם בעבר הצהרות רבות בנושא זה הסתיימו בלא כלום אולם נראה כי שר האוצר הנוכחי משה כחלון מבקש אכן לערוך שינוי ממשי בתחום ושינוי זה לא יוכל להתבצע ללא הפשרת קרקעות מאסיבית ומהירה. התפתחות שנייה היא מעבר לאפיק המשפטי, יותר ויותר בעלי קרקעות החלו להעביר את התדיינותם עם גופי התכנון אל בתי המשפט ובכמה מקרים אף נחלו הצלחה. יתכן כי מקרים אלה יניעו את מערכת התכנון לפעול ביתר מרץ בתהליכי אישור תוכניות מתאר ובנייה.

מודעות פרסומת

קרקע חקלאית – מילון מונחים

מורה נבוכים קצר לציבור המשקיעים הישראלי וביתר פירוט לאלה השוקלים רכישת קרקעות חקלאיות כנכס להשקעה בעתיד פיננסי ורוד יותר.

פער ידע הוא אחד הגורמים היותר שכיחים לקבלת החלטות פיננסיות פחות מושכלות. במידה וגם אתם שוקלים השקעה בקרקעות חקלאיות, ננסה לסייע לכם לצמצם פער זה באמצעות ביאור כמה מן המונחים המקצועיים היותר שכיחים בתחום השקעה זה.

קרקע חקלאית – אבן הפינה של עולם הנדל"ן החקלאי. קרקע חקלאית היא חלקת אדמה אשר מותרת לשימוש חקלאי בלבד. ביתר פירוט –  בתכניות המתאר הרלוונטיות מוגדר כי חלקת אדמה זו מותרת לשימוש חקלאי בלבד. חשוב לציין ייעוד תכנוני אינו בגדר המלצה, אלא בגדר תקנה מחייבת ועל פי חוקי התכנון בישראל לבעל הקרקע אסור לעשות בה כל שימוש אחר.

במידה ונעשה בקרקע חקלאית שימוש אחר מלבד חקלאות, הדבר עשוי להביא לסנקציות ענישה שונות: הריסת מבנים, הטלת קנסות, פינוי בכוח וכו'. בידי בעל הקרקע עומדות שלוש חלופות עיקריות: האחת – לא לעשות כל שימוש בקרקע, השנייה – ליזום מהלך מול גופי התכנון לשינוי ייעוד הקרקע והשלישית – לקבל היתר לשימוש חורג.

תכנית מתאר- מסמך תכנוני מחייב המגדיר ומציג את מדיניות התכנון והבנייה של רשות מקומית או של המדינה, בנוגע לשטח תחום מסוים, לדוגמא – שטח השיפוט של ישוב. תכנית מתאר מציגה באופן גרפי וטקסטואלי את היעדים אותם מבקשים המתכננים להשיג (לדוגמא – שיקום איזור מסוים בעיר, בניית פארק חדש וכו') את עבודות הפיתוח ובניית התשתיות המתוכננות בשטח התכנית, את השימושים המותרים בחלקות הנכללות בתכנית (איזורי מגורים, איזורי מסחר, איזורי תיירות, שטחים ירוקים וכו).

תמ"א – ראשי תיבות – תכנית מתאר ארצית. תמ"א היא תוכנית מתאר אשר גובשה ואושרה על ידי גוף התכנון העליון בישראל – המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. תמ"א מתייחסת בדרך כלל לאזורים נרחבים במיוחד במדינה או לכלל שטחה ומיועדת להסדיר את מדיניות המדינה בנודע לתחום תכנוני מסוים, לדוגמא – מדיניות תכנון ובנייה בחופי הים של ישראל.

תמ"א 35 – תוכנית מתאר ארצית המגדירה את מדיניות התכנון והבנייה של מדינת ישראל בכלל שטחה המדינה, עד לשנת 2020.

הפשרת קרקעות חקלאיות – הכינוי המקובל לתהליך תכנוני-סטטורי במסגרתו גופי התכנון משנים את ייעודה של קרקע ומתירים את הבנייה עלייה. מרבית הקרקעות אשר עוברות תהליך הפשרה בישראל הן קרקעות חקלאיות, אשר ייעודן משונה מחקלאות למגורים או למסחר/תעשייה, אולם ישנם גם מקרים מעטים בהם הייעוד המקורי של הקרקע הוא אחר – איזור נופש מטרופוליני, שטח אש צבאי וכו'. הפשרת קרקע חקלאית היא היעד המבוקש של משקיעים בקרקעות חקלאיות, שכן היא מביאה לקפיצה דרסטית בערכו הכלכלי של השטח המופשר.

שימוש חורג – היתר שמעניקים גופי התכנון לבעליו של נכס נדל"ן לעשות בו שימוש החורג מן הייעוד התכנוני המוגדר לו. במרבית המקרים היתר לשימוש חורג ניתן כאשר השימוש המבוקש לא ישנה בצורה בלתי הפיכה את מצב הנכס (התרת בנייה על שטח חקלאי היא דוגמא הפוכה לשימוש שכזה) וכאשר שימוש זה משרת את טובת הציבור, לדוגמא- הפעלת גן ילדים באיזור מגורים בו ישנו מחסור בגני ילדים.

הפקדה – המונח המקצועי-רשמי המתאר את השלב באישור תוכנית הנדסית כלשהי על ידי גוף תכנון סטטורי. שלב זה בא לאחר אישור ראשוני של התוכנית על ידי גוף התכנון ובו מפורסמים פרטי התוכנית ברבים ולבעלי עניין (תושבים, גופים ציבוריים, חברות נדל"ן) ניתנת האפשרות להגיש לגוף התכנון התנגדויות, הערות או תיקונים לתוכנית.

קרקעות חקלאיות לרכישה בישראל – טבלה

לפניכם טבלה בה מופיעות מרבית ההצעות לרכישת קרקע חקלאית בישראל, נכון למאי 2013. הצגת ההצעות בטבלה מכוונת לאפשר למשקיע הפוטנציאלי לקבל רושם כללי על כלל הפעילות בתחום זה, לאפשר לו להשוות בין ההצעות השונות ולספק לו הפניה לנתונים המלאים על כל הצעה בנפרד.

 

 מיקום   שם הפרויקט   גודל השטח   מחיר   החברה המשווקת
  הרצליה   חוף התכלת   100 מ"ר  365 אלף ש"ח  אייזנברג גרופ
  הרצליה   חוף התכלת   100 מ"ר  365 אלף ש"ח  טריגו
  פי גלילות   רובע דרום גלילות   80 מ"ר  517 אלף ש"ח  אייזנברג גרופ
  ראשל"צ  –   250 מ"ר  140 אלף ש"ח  נדלן-נדלן
  שדה ורבורג   שדה ורבורג-תל אשר   250 מ"ר  255 אלף ש"ח  קרקעות ישראל
  מושב מגשימים  –   250 מ"ר  149 אלף ש"ח  רויט גרופ
  בנימינה  –   250 מ"ר  70 אלף ש"ח  נדלן-נדלן
  מושב גן השומרון  –   250 מ"ר  149 אלף ש"ח  רויט גרופ
  כרכור  –   420 מ"ר  149 אלף ש"ח  אדמה
  פרדס חנה   פרויקט הדרים   427 מ"ר  104,900 ש"ח  רויט גרופ
  פרדס חנה  –   250 מ"ר  70 אלף ש"ח  נדלן-נדלן
  פרדס חנה   פרדס חנה על הפארק   140 מ"ר  139 אלף ש"ח  אתרוג
  תלמי אלעזר  –   420 מ"ר  139 אלף ש"ח  קרקעות ישראל
  כפר סבא   מתחם צפון בן יהודה  –  270 אלף ש"ח  טריגו
  הוד השרון   מתחם שביל התפוזים  –  285 אלף ש"ח  אייזנברג גרופ
  הוד השרון   מתחם שביל התפוזים  –  259 אלף ש"ח  קרקעות ישראל
  הוד השרון   מתחם שביל התפוזים  –  255 אלף ש"ח  נריה אליוף
  יקנעם  –   500 מ"ר  69 אלף ש"ח  אלמוג נדל"ן
  רחובות   מתחם גזר   200 מ"ר  129 אלף ש"ח  שפע נכסים
  רחובות   קרקעות הפקאן  –  159 אלף ש"ח  המרכז הארצי לקרקעות
  נס ציונה  –   250 מ"ר  105 אלף ש"ח  נדלן-נדלן
  כפר תבור  –   750 מ"ר  159 אלף ש"ח  אדרי-אל
  כפר תבור  –   420 מ"ר  70 אלף ש"ח  שפע נכסים
  גבעת עדה  –   500 מ"ר  102 אלף ש"ח  בראל נכסים
  עפולה  –   5 דונם  350 אלף ש"ח לדונם  הולילנד נכסים ושווק נדל"ן
  עפולה   14 דונם  30 אלף דולר לדונם  הולילנד נכסים ושווק נדל"ן
  מזכרת בתיה   8 דונם  650 אלף דולר  הולילנד נכסים ושווק נדל"ן
  מזכרת בתיה   3.16 דונם  90 אלף ש"ח לדונם  הולילנד נכסים ושווק נדל"ן
  מזכרת בתיה   31 דונם  140 אלף ש"ח לדונם  הולילנד נכסים ושווק נדל"ן

 

 

 

 

 

קרקעות חקלאיות – פרדס חנה

בחינת איזורי הפעולה של החברות העוסקות בשיווק קרקע חקלאית מראה כי מרבית האדמות המשווקות מתרכזות בשני איזורים גיאוגרפיים עיקריים: השרון והשפלה. הסיבה להתמקדות גיאוגרפית זו נעוצה במספר פרמטרים כלכליים המאפיינים את שני האיזורים הנ"ל: עתודת קרקעות חקלאיות

קרקעות חקלאיות בפרדס חנה

קרקע חקלאית בפרדס חנה

בבעלות פרטית בהיקף גדול יחסית המאפשרת לאותן חברות לרכוש יחידות שטח גדולות, רמת מחירים ממוצעת של אותם שטחים חקלאיים נרכשים, מגמת עלייה ברמת מחירי הנדל"ן באותם איזורים, עלייה מתמשכת בהיקף הבנייה החדשה באיזור ואישור של תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות בשנים האחרונות באותם איזורים.

בחינת שוק הנדל"ן במושבה פרדס חנה מעלה כי כל הפרמטרים הנ"ל מתקיימים בו: בשטח המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור ישנם אדמות חקלאיות בהיקף נרחב, חלקן הלא מבוטל נמצאות בבעלות פרטית, רמת המחירים של אותן אדמות חקלאיות ממוצעת, בהתייחס למחירי הקרקעות החקלאיות במרכז הארץ, מחירי הנדל"ן בפרדס חנה נמצאים במגמת עלייה מתמשכת בשנים האחרונות, עלייה דומה נרשמה בשנים האחרונות גם לגבי היקף הבנייה החדשה ביישוב ולסיום – בחינת החלטות גופי התכנון הרלוונטיים מעלה כי בשנים האחרונות אושרו מספר תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות בשטח המועצה. מצב זה מסביר במידה רבה את העובדה כי לפחות ארבע חברות נדל"ן עוסקות, נכון ל-2013, בשיווק קרקע חקלאית בפרדס חנה ובכרכור.

כיצד ניתן להעריך את סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית בפרדס חנה?

מעבר לפרמטרים שצויינו בפסקה לעליל, יש להוסיף את העובדה כי המועצה המקומית פרדס חנה-כרכרו הציבה באופן מוצהר יעד להגדשלת מספר התושבים במועצה בשנים הבאות. מצב זה מגדיל את הסיכויים כי תוכנית להפשרת שטח חקלאי בפרדס חנה, זתכה לתמיכת המועצה. תמיכת הרשות המקומית מהווה נדבך משמעותי בנכונתה של ועדת הבנייה ותכנון המקומית לאשר שינוי ייעוד לשטח חקלאי מסוים. מעבר לאמריות כלליות אלו יש לבחון כל מקרה לגופו, שכן נטיה כללית לאישור שינוי ייעוד אינה בהכרח מובילה לאישור ישוני ייעוד לחלקה ספיצפית.

על מנת להעריך ביתר דיוק את הסיכויים כי קרקע מסוימת תופשר יש לבחון את הפרמטרים הבאים:  עד כמה קרובה הקרקע החקלאית המסוימת לאיזור בנוי? בשטחה של פרדס חנה ישנם מספר שטחי קרקע חקלאית הצמודים לאיזורי מגורים, או רחוקים מהם עשרות מטרים בלבד. קרבה שכזו מגדילה את הסיכויים כי הקרקע תופשר. מהי ההתייחסות לאותה חלקת קרקע בתוכניות המתאר הרלוונטיות? על פי פרסומי המעוצה, גופי התכנון עוסקים בשנים האחרונות בתכוננה וגיבושה של תוכנית מתאר חדשה למועצה פרדס -כרכור, אשר תתייחס באופן אחיד לשני הישובים, עם זאת לגבי שטחים נרחבים במועצה כבר קיימות תב"ע נקודתיות. בהתאם מומלץ לסקור את אותן תוכניות ולבדוק האם קיימת התייחסות לחלקה הספיצפית? האם הוגשה בעבר תוכנית להפשרת קרקע לאותה חלקה? ואם כן, מדוע החליטו גופי התכנון לדחותה? מעבר לכך מומלץ לבחון את תוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית- מאחר ופרדס חנה נכללת במחוז חיפה, תוכנית המתאר המחוזית הרלוונטית – מכונה תמ"מ 6 והיא מופיעה במלואה באתר מנהל מקרקעי ישראל. תוכנית מתאר רלוונטית נוספת אותה יש לסקור היא תוכנית המתאר הארצית – תמ"א 35 בה מותווית מדיניות הבנייה והתכנון של מדינת ישראל לשנים הבאות. סקירת התוכנית תוכל לגלות האם החלקה המסוימת מיועדת לשימור שטח ירוק או שמא היא מיועדת לפיתוח עירוני.

שאלות חובה לפני רכישת קרקע חקלאית

אחת הנקודות המכרעות בקבלת החלטה לגבי רכישת קרקעות חקלאיות כהשקעה, היא היכולת לאמוד את הסיכויים כי האדמה שנרכשה תופשר בעתיד הקרוב. כדי לנסות לסייע לכם בעניין זה הנה רשימת שאלות רלוונטיות לעניין זה. התשובות לשאלות אלו יוכלו לסייע לכם בביצוע הערכה מדויקות יותר לגבי הסיכויים כי הקרקע תופשר.

1 – האם הקרקע המוצעת לרכישה נמצאת בבעלות פרטית או הינה בבעלות המדינה?

בהכללה ניתן לומר כי הסיכויים כי אדמת מדינה חקלאית תופשר לבנייה גדול מהסיכויים לביצוע הליך דומה לגבי קרקע פרטית. מנגד הליך אישור ההפרשה צפוי להיות ארוך ומלווה ביותר בירוקטיה לגבי אדמות מדינה ויותר חשוב מכך – הרווח הצפוי למשקיע באדמות מדינה, קטן לאין שיעור מן הרווח הפוטנציאלי הקיים בהפשרת קרקע חקלאית בבעלות פרטית.

2- מהי ההתייחסות לקרקע בתוכניות המתאר הרלוונטיות?

תוכנית המיתאר המכרעת בסוגיה זו היא תמ"א 35 – תוכנית מתאר ארצית המתווה את מדיניות התכנון והבנייה של ישראל לשנים הבאות. לגבי אדמות המיועדות בתמ"א 35 לשימוש חקלאי או מוגדרות כשטחים ירוקים, קיים סיכוי קטן מאוד להפשרתן בעתיד הנראה לעין. מעבר לתמ"א 35 יש לבחון את ההתייחסות לקרקע בתוכנית המיתאר המחוזית הרלוונטית וכן בתוכנית המתאר המקומית (ישנם מקרים בהם היישוב הרלוונטי טרם תיכנן ואישר, מול גופי התכנון, תוכנית מתאר מקומית).

3 – מהו המרחק בין חלקת הקרקע לבין האיזור הבנוי הקרוב ביותר?

על פי העקרונות שנקבעו בתמ"א 35 וכן על פי ההגיון הפושט, כאשר גופי התכנון דנים באישור הפשרת קרקע לצרכי בנייה, הן נותנים עדיפות למגרשים חקלאיים הנמצאים בקרבתו של איזור בנוי. הטעם העומד ביסוד עקרון זה הוא, כי כאשר הקרקע קרובה לאיזור בנוי יהיה קל יותר לפתח את התשתיות הנדרשות לבניית שכונת מגורים וכן הרצון לייצר רצף טריטוריאלי בין האיזורים הבנויים ביישוב.

4- האם הקרקע נמצאת בסמיכות למתקני תשתית או שמורת טבע או גן לאומי או אתר ארכיאולוגי?

תשובה חיובית לכל אחד מן האפשרויות שצוינו לעיל מקטינה את הסיכוי כי הפשרת הקרקע תאושר.

5- מהי עמדת הרשות המקומית הרלוונטית לגבי הבנייה החדשה ביישוב?

בהכללה ניתן לומר כי ברשויות מקומיות (עיריות, מועצות מקומית ומועצות אזוריות) בהם ישנו יעד מוצהר להגיד את היקף הבנייה החדשה בעיר ואת מספר התושבים בה, קיים סיכוי גדול יותר כי הרשות תתמוך בתוכנית להפשרת הקרקעות. מנגד רשויות מקומיות המבקשות להאט את קצב פיתוח העיר או בוחרות לתמוך דווקא במיזמי פינוי בינוי בשכונות קיימות, סביר להניח כי קיים סיכוי קטן יותר כי יתמכו בתוכניות שכזו. מרבית הרשויות המקומיות בישראל מפרסמות בצורה זו או אחרת את עמדתן בנושא זה.

שטח חקלאי

קרקע חקלאית