קרקע חקלאית ו-2018, בדרך למעלה או סיום תקופה?

בשנים האחרונות נתקלים לא מעט משקי בית בישראל בבעיה "טובה" – מה לעשות עם הכסף? היכן להשקיע את אותם חסכונות שהצליחו לאסוף לעצמם במטרה לרכוש דירה, לחסוך ליום סגריר או כל סיבה אחרת. בעבר הציע שוק ההון הישראלי מספר פתרונות סולידיים לחיסכון והשקעה: אגרות חוב ממשלתיות, פקדונות בנקאיים וכו', אשר התאפיינו כשילוב בין ברמת סיכון נמוכה לאובדן ההשקעה ובין תשואה סבירה. הירידה הדרמטית בריבית שהנהיג בנק ישראל לצד שינויים נוספים בשוק ההון הביאו לך שאפיקי ההשקעה הסולידיים מציעים היום למשקיע הישראלי תשואה מזערית עד לא קיימת. אל מול הירידה הגוברת באטרקטיביות ההשקעה באפיקים שמרניים ובבורסה הישראלית עלה והתבסס הכוכב של הרגע בעולם ההשקעות – השקעות נדל"ן, העלייה הדרמטית והמתמשכת במחירי הדירות משכה לתחום הנדל"ן משקיעים ישראלים רבים. עם זאת עליית מחירי הדירות והקרקעות הביאה גם לעלייה משמעותית בסף הכניסה לתחום השקעות זה. כלומר משקיעים גדולים, שממילא עמד לרשותם מגוון השקעות נרחב יותר, יכולו בהחלט לנצל את ההזדמנות ולהשקיע מספר מליוני ש"ח ברכישת נדל"ן, אך עבור המשקיע הקטן והבינוני שהצליח לאגור כמה עשרות או מאות אלפי ש"ח, אפשרות השקעה זו היתה זמינה הרבה פחות. כפתרון לקושי זה צץ ועלה בתוך עולם הנדל"ן אפיק השקעה חדש – רכישת קרקע חקלאית שזכה להצלחה רבה. האטרקטיביות של אפיק השקעה זה היה ברור: עלות רכישת של קרקע חקלאית עמדה על כמה עשרות או מאות אלפי ש"ח, כאשר סיומו של תהליך הפשרת הקרקע, כזה שסומן כיעד למשקיעים הפוטנציאלים, צפוי להביא לקפיצת ערך דרמטית בשווי הקרקע, לעתים במאות אחוזים.

שילוב הנסיבות שתואר לעיל הביא לעלייה משמעותית בהיקף רכישת קרקעות חקלאיות כהשקעה בישראל במהלך השנים האחרונות, אל מול סיומה הקרב של ש2017 ובואה של 2018, נשאלת השאלה, האם האטרקטיביות של אפיק השקעה זה צפויה להישמר או לדעוך לאיטה?

אם כן העלייה בהיקף ההשקעה בקרקעות חקלאיות הביא באופן לא מפתיע גם לעלייה משמעותית גם במחירן של קרקעות חקלאיות, בעיקר כאשר מדובר בקרקעות באזור ביקוש נדל"ני גבוהים, בקרקעות בבעלות פרטית ובקרקעות אשר תהליכי התכנון לבנייה על הקרקע (כלומר שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה) יצאו כבר לדרך. מטבע הדברים העלייה במחירי הקרקעות הביאה לירידה מסוימת ברמת התשואה שקרקעות אלה יכולות להניב והתמעטו במידה רבה סיכוייו של המשקיע הממוצע לאתר "מציאות", דוגמת סיפורי "קניתי דונם ב-50 אלף ש"ח, היום הוא שווה מליון", לכך יש מנגד יש לציין כי העלייה במחירי הדירות שאינה נראית כעוצרת, מאזנת מעט תהליך זה ומעלה את גובה קו היציאה מהשקעה נדל"נית מוצלחת. אם כן לסיכום עניין זה נראה כי מבחינת רמת התשואה שנת 2018 צפויה להביא עימה ירידה מסוימת עבור משקיעים בקרקעות חקלאיות, ויתכן כי משקיעים המבקשים לעצמם תשואה גבוהה יותר ידרשו לאתר נכסים מתאימים באזורי הפריפריה המרוחקים מעט מרמת הביקוש הנדל"ני הגבוה של המרכז.

סוגיה מכרעת נוספת הנוגעת להשקעות באדמות חקלאיות ב-2018 היא זו הנוגעת לפעולת גופי התכנון בישראל. כאמור תחנת היציאה המשמעותית למשקיע בנדל"ן חקלאי היא הרגע בו מאשרים גופי התכנון את שינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה (תהליך המכונה- הפשרת קרקעות). למרבה הצער פעולתם של גופי התכנון בנושא זה, בדומה לנושאים אחרים היא איטית למצער, בירוקרטית , בלתי צפויה ולעתים מייאשת. שתי ההתפתחויות בתחום זה ב-2017, עשויות לסמן שינוי ל-2018, האחת – הגברת מאמצי המדינה להגדלת היקף יחידות הדיור הנבנות, אמנם בעבר הצהרות רבות בנושא זה הסתיימו בלא כלום אולם נראה כי שר האוצר הנוכחי משה כחלון מבקש אכן לערוך שינוי ממשי בתחום ושינוי זה לא יוכל להתבצע ללא הפשרת קרקעות מאסיבית ומהירה. התפתחות שנייה היא מעבר לאפיק המשפטי, יותר ויותר בעלי קרקעות החלו להעביר את התדיינותם עם גופי התכנון אל בתי המשפט ובכמה מקרים אף נחלו הצלחה. יתכן כי מקרים אלה יניעו את מערכת התכנון לפעול ביתר מרץ בתהליכי אישור תוכניות מתאר ובנייה.

מודעות פרסומת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: